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惠州市惠陽區人民政府辦公室關于修訂《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》的通知
發布日期:2019-04-01 15:36:01????來源:本網????發布機構:????點擊次數:-

各鎮人民政府、街道辦事處,區政府各部門、各直屬機構:

        修訂后的《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》業經五屆49區政府常務會議討論通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題,請逕向區土地儲備中心反映。  

  

  

  

            惠州市惠陽區人民政府辦公室  

              2019331  


 

惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法  

  

第一章  總則  

第一條 為落實加強自然資源資產管理和防范風險的要求,進一步規范土地儲備管理,增強政府對城鄉統一建設用地市場的調控和保障能力,促進土地資源的高效配置和合理利用,根據《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》國土資規〔201717、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《閑置土地處置辦法》(自然資源部令第53號)《惠州市土地儲備實施辦法》,結合我區實際,制定本暫行辦法。  

第二條 本行政區域國有土地儲備工作,適用本實施細則。  

第三條 本實施細則所稱土地儲備,是指區政府根據社會經濟發展的要求,按照土地利用總體規劃和城市總體規劃,結合土地利用年度計劃,依法采取征收、收回等方式取得土地,進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。征收、收回等方式取得的土地必須入區土地儲備庫,未入庫的土地不得供應。  

第四條 區土地儲備中心是區政府設立的土地儲備機構,負責本區土地儲備工作,納入國家土地儲備機構名錄,并會同各鎮政府(含街道辦事處,下同)及相關職能部門按照區政府工作安排具體負責土地收儲工作。  

  

第二章  儲備計劃  

第五條  然資源局、區土地儲備中心會同區財政局、各鎮于每年第三季度,根據城市建設發展和土地市場調控的需要,結合惠陽區社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、年度土地供應計劃等因素,合理制定下一年度土地儲備計劃,并報區政府批準。對下一年內可收儲的土地資源,在總量、結構、布局、時序等方面做出統籌安排,優先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。年度土地儲備計劃內容應包括:  

(一)上年度末儲備土地結轉情況;  

(二)年度新增儲備土地計劃;  

(三)年度儲備土地前期開發計劃;  

(四)年度儲備土地供應計劃;  

(五)年度儲備土地臨時管護計劃;  

(六)年度土地儲備資金需求總量。  

其中,擬收儲土地,指已納入土地儲備計劃或經區政府批準,目前已啟動收回、收購、征收等工作,但未取得完整產權的土地;入庫儲備土地,是指土地儲備機構已取得完整產權,納入儲備土地庫管理的土地。  

第六條  因土地市場調控政策變化或低效用地再開發等原因,確需調整年度土地儲備計劃的,每年中期可調整一次,按原審批程序報批。  

第三章  土地收儲及入庫  

第七條  為明晰土地產權,區土地儲備中心對完成收儲的土地實行分庫管理,其中不符合土規或城規的土地納入政府土地儲備庫管理;符合兩規的土地納入土地市場動態庫管理;納入土地市場動態庫管理的土地按要求填報廣東省土地市場動態監測系統,并實時更新。  

第八條  存在污染、文物遺存、礦產壓覆、洪澇隱患、地質災害風險等情況的土地,在按照有關規定由相關單位完成核查、評估和治理之前,不得入庫儲備。  

第九條  下列土地,應納入土地儲備范圍:  

(一)收購的土地;  

(二)依法收回的土地;  

1.因公共利益需要,提前收回土地使用權的土地;  

2.為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地,而收回的土地;  

3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準,而收回的土地;  

4.因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地,而收回的土地;  

5.公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢,而收回的土地;  

6.根據《閑置土地處置辦法》依法收回的閑置土地;  

7、解除土地出讓合同收回的土地。  

(三)移交入庫的土地。行政、司法機關罰沒的土地;各鎮政府收儲未入庫的土地,以及區政府批準應當移交入庫的土地;  

(四)行使優先購買權取得的土地;  

(五)已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征收的土地。  

(六)法律法規規定的其他方式。  

第十條  收儲土地的補償方式:  

(一)土地權利人以出讓方式取得土地使用權的未開發建設用地,政府通過依法收回或收購收回該土地使用權的,原則上采取貨幣補償或容積率補償,兩種方式可合并使用或單獨使用。  

1.當宗地需全部收回時,采取貨幣補償。  

2.當宗地被部分收回時,根據城市規劃,剩余土地的容積率比土地出讓時約定的容積率高的,將被收回的土地建筑面積折算容積率補償到剩余地塊,但最高不能超過規劃設定的容積率。差額容積率以被收回土地計容面積進行抵扣,進行容積率補償后,剩余土地則采取貨幣補償。容積率方式補償由區住建部門確定,區土地儲備中心根據城鄉規劃建設聯審會議紀要或土地聯審領導小組會議紀要和宗地規劃條件確定的補償計算方式,落實土地收回工作。  

(二)土地權利人以劃撥方式取得土地使用權的,政府通過依法收回或收購收回該土地使用權的,一律采取貨幣補償。  

三)以出讓方式取得土地使用權,且宗地已依法動工建設,建成面積超過應動工總面積1/3或者已投資額超過總投資的25%的;或未動工開發建設,但土地整合有利于政府整合資源;或因政府安置等原因,需要置換土地的,經區政府批準,按照剩余年限市場評估價值等值置換相同用途土地的方式收回土地使用權。  

第十一條  收儲土地的補償標準:  

(一)對歷史上以出讓方式供應的土地(含已辦證和未辦證已繳交土地出讓金等規費的土地),按如下標準予以補償:  

1.商業、住宅、綜合用地(商住比例為商業10%、住宅90%計算,已明確商住比例的以明確的為準),按土地使用權剩余使用年限市場評估價收回補償,土地出讓時未明確容積率的,統一按《惠州市惠陽區人民政府關于確認建設用地基準容積率的實施意見》(惠陽府〔201625號)規定的容積率標準執行(即淡水街道、秋長街道、三和街道、沙田鎮容積率為2.4,其余各鎮容積率為2.0),土地出讓時已明確容積率的以明確的為準。  

2.工業用地等(含其他用途出讓地)按剩余使用年限市場評估價收回。  

(二)對通過招拍掛出讓方式取得的各類土地使用權,因企業提出調整規劃并需要政府收購收回,經區政府批準同意并重新掛牌出讓的,按原取得土地成本價格不計利息收購收回給予補償。  

(三)企業的劃撥土地按相同用途土地出讓評估價的60%進行補償(評估的土地使用條件按劃撥時的約定;劃撥土地時未約定的,按我區容積率界定的方式認定);政府及各職能部門、事業單位的劃撥土地,按惠州市建設用地領導小組會議紀要(惠建用字〔20106號)規定的有償劃撥土地補償標準給予補償。  

1、屬政府投資的項目或已由項目業主支付征地成本等費用的項目按200元/㎡標準補償;  

2、非營利性教育設施用地、體育設施用地、公共文化設施用地、社會福利設施用地及水利設施用地按200元/㎡標準計收;  

3、城市基礎設施用地(供水設施、燃氣供應設施、供熱設施、污水處理廠、公共交通設施)按300元/㎡標準補償;  

4、非營利性郵政設施用地、醫療衛生設施用地、公路交通設施用地、鐵路交通設施用地、水路交通設施用地按300元/㎡標準補償;  

5、電力設施用地及民用機場設施用地按400元/㎡標準補償。  

(四)歷史上由單位征地但未辦理國有土地使用權證的土地,原單位已付清農民征地款和附著物及青苗補償款、權屬無爭議,并經被征地農村組織確認的,或已供未繳清出讓金等規費的出讓用地,按照2017年第十一次市建設用地領導小組會議精神(惠建用字〔201711號)規定落實補償。  

1、凡是按照粵國土資(利用)字〔20049號文規定,在20041231日以前,完善了審批手續的涉及政府以外其他權益人的歷史統征土地、已供未繳清土地出讓金等規費的用地,在進行收儲時可按200元/㎡標準給予補償,納入政府儲備;  

2、對于20041231日前已實際發生征地行為的歷史征地,但未能按規定補辦審批手續的,200511日之后通過批次建設用地報批方式已審批但不是市、縣(區)政府出資征地的,或未依法進行報批的不規范征收的土地,均需按現行集體土地征收標準辦理征地補償手續,沒有完善用地報批手續的需一并完善用地報批手續后納入政府儲備;  

3、對上述第2點所述不規范的歷史征地按現行征地標準補償的,統一由集體土地征收部門負責實施,與轄區鎮政府負責解決好與歷史征地出資單位的經濟關系問題,確保沒有權屬糾紛并能凈地交付給政府,納入儲備,不再補償留用地,也不給予留用地折算貨幣補償。  

(五)容積率補償在符合城鄉規劃要求的前提下,按同用途等建筑面積補償。  

(六)地塊經核實認定為企業原因造成的閑置土地,應按《閑置土地處置辦法》(自然資源部令第53號)有關規定區分不同情況進行處置。  

(七)地上附著物、建(構)筑物,參照《惠州市惠陽區國有建設用地清場暫行辦法》(惠陽府辦〔201620號)執行,原則上果樹最高補償價格不超過45/㎡;臨時建筑物(果樹管養房、廠棚等)按征地補償標準予以補償;苗圃搬遷分地面種植類和盆栽兩類,地面種植類苗圃按搬遷損失評估給予補償;盆栽類苗圃按評估搬遷費給予補償。已依法辦理報建手續的按《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)規定按市場價值評估予以補償;報建手續不完善且2009年衛片執法衛星影像圖上存在的,按征地補償標準予以補償;報建手續不完善且2009年衛片執法衛星影像圖上不存在的,依法不予補償。依法辦理報建手續且沒有形成地上建筑的樁基工程,以區財政局工程預結算審核中心審核確認的投資金額予以補償。  

第十二條  入庫儲備土地必須是產權清晰的土地。土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經濟補償、土地權利(包括用益物權和擔保物權)等情況進行審核。  

對于已入庫未清場的儲備土地,由所在鎮政府根據實際情況逐宗制訂清場方案,并征求區征地中心、區土地儲備中心及相關部門意見,按程序報區政府批準后,由所在鎮政府負責實施。  

  

第四章  儲備土地的前期開發  

第十三條  儲備土地需進行必要的前期開發,使之達到滿足供地地塊內必要的通平條件,為政府供應土地提供必要保障。儲備土地前期開發按儲備土地地塊的規劃,完成地塊內的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎設施建設,并進行土地平整。  

第十四條  儲備土地前期開發計劃是土地儲備計劃的一部分,經區政府批準后實施。具體由各鎮政府擬定年度前期開發儲備土地地塊清單,明確土地開發建設具體內容和初步測算,并上報區土地儲備中心,由區土地儲備中心根據區財政預算計劃資金安排和發展需要統籌擬訂,經區自然資源局審核并報區政府審批。  

第十五條  儲備土地前期開發可由區土地儲備中心按程序采購社會主體實施,也可由區政府委托政府相關職能部門、土地所屬鎮政府負責組織實施,具體以區政府委托為準。受委托單位負責土地前期開發勘察、設計、建設、移交、管理等具體工作。  

土地前期開發的可研、立項、報建等審批手續由受委托單位直接向有關審批部門申請辦理,所需資金和項目建設資金納入土地儲備資金管理,由區財政統籌安排。  

第十六條  儲備土地內已竣工驗收或已完工具備規劃使用功能的市政基礎設施,各鎮政府、各職能部門應及時接收和開展維護管養工作。  

  

第五章  儲備土地管理  

十七  相關職能部門和各鎮政府收回、收購的土地以及依法征收的土地,補償工作完成及清場后,土地應及時移交區土地儲備中心統一管理,完善相關手續。在移交入庫時,土地應樹立界樁。  

十八  區土地儲備中心應嚴格執行儲備土地入庫、出庫管理。土地儲備機構應當建立儲備土地檔案和臺賬,進行動態管理,并與相關部門實現信息資源共享。  

十九  儲備土地可由土地儲備機構自行管理或委托屬地鎮政府管理,也可按政府采購相關規定招標方式確定社會機構進行管理,具體以區政府批準為準。  

委托管理單位應當加強儲備用地的巡查管理,將儲備土地列入“兩違”管控范圍,及時發現儲備土地上存在違法用地、違法建設、地塊被侵占、違規排放污染物、亂倒余泥渣土、垃圾等行為,及時報告屬地鎮政府,由屬地鎮政府牽頭及時采取措施,依法進行查處。對出現違法搶建、搶種、砍伐樹木、亂挖石土、亂倒垃圾余泥破壞儲備土地現狀的行為,委托管理單位應在5個工作日內書面告知區土地儲備中心,并由屬地鎮政府協調有關部門依法及時制止、整改和恢復原貌,依法追究行為人的侵權責任。對搶種搶建的地上物,依法不予補償。區土地儲備中心對委托管理單位告知的被侵占或違法使用的儲備土地進行跟蹤監督,確保屬地鎮政府將儲備土地恢復原貌。  

第二十條  儲備土地的日常管理包括以下內容:  

(一)開展日常巡邏,及時發現并協調有關部門依法查處和制止非法侵占、破壞儲備土地的行為,包括違法搶建、搶種、砍伐樹木、亂挖石土、亂倒垃圾余泥破壞儲備土地現狀的行為;  

(二)管理和保護儲備土地上的市政設施、基礎設施以及其他已補償的經濟作物、構筑物等;  

(三)對存在危險地塊采取安全防護措施,設置警示牌;  

(四)其他與儲備土地相關的日常管理工作。  

第二十一條  對出現違法搶建、搶種、砍伐樹木、亂挖石土、亂倒垃圾余泥破壞儲備土地現狀的行為,委托管理單位應在5個工作日內書面告知區土地儲備中心,并由屬地鎮政府協調有關部門依法及時制止、整改和恢復原貌,依法追究行為人的侵權責任。對搶種搶建的地上物,依法不予補償。區土地儲備中心對委托管理單位告知的被侵占或違法使用的儲備土地進行跟蹤監督,確保屬地鎮政府將儲備土地恢復原貌。  

第二十二條  儲備土地受托管理單位不得對受托管理的儲備土地進行轉委托。受托單位不得從事超越委托管理權限范圍的任何活動。  

《委托管理合同》文本由區土地儲備中心擬訂,按《惠州市惠陽區人民政府合同管理規定》進行管理。  

第二十三條  區土地土地儲備中心建立定期核查制度,對委托管理的土地進行定期核查,以掌握儲備土地實際情況,督促儲受托管理單位履行《委托管理合同》所約定義務。  

第二十四條  為保證儲備土地及時出庫,《委托管理合同》中應當明確約定,在《委托管理合同》期限屆期前,發生政府需要提前解除該《委托管理合同》的情形時,委托方有權單方面提前解除合同。  

第二十五條  委托各鎮政府管理的儲備土地。管理費為每年0.5/㎡,由區財政安排資金支付。具體由屬地鎮政府在每年年末將儲備土地管理情況及管理費使用情況書面報送區土地儲備中心,并由區土地儲備中心檢查核實向區政府報告委托各鎮政府管理的土地面積及考核結果、應支付的管理費,再由區財政核撥管理費給各鎮政府。管理費用于巡查儲備土地、拆除違法建筑以及購買巡查和執法工具等日常開支。  

發生下列嚴重侵占儲備土地情形之一的,應當在發現之日起或自收到區土地儲備中心通知之日起3個月內恢復到委托管理前原貌,否則暫停撥付當年的儲備土地管理費用:  

(一)委托管理后存在新的違法建筑;  

(二)非法利用儲備土地從事經營活動;  

(三)委托管理后存在新的搶種現象;  

(四)其他改變土地用途、非法占用儲備土地、非法堆填土等嚴重損害儲備土地的情形。  

第二十  發現嚴重侵占儲備土地情形各鎮政府未按規定整改的,區土地儲備中心應將相關情況及時報告區政府,年末結算管理費時暫停撥付該年度儲備土地管理費。所在地鎮政府處置完成并恢復原貌后,再行撥付。未完成整改的被侵占宗地,下一年度不計算管理費。  

第六章  儲備土地的利用  

第二十  在保障城市規劃、年度土地供應計劃順利實施的前提下,在儲備土地未供應前,任何單位、個人需要臨時利用儲備土地的,可向屬地鎮政府提出申請,經屬地鎮政府審核確有臨時利用必要的,由屬地鎮政府向區土地儲備中心提出臨時利用申請。區土地儲備中心根據用地需求擬定儲備土地利用方案,按規定程序報區政府審批。臨時使用土地需繳納儲備土地臨時使用費,儲備土地臨時使用費由土地儲備中心托評估機構評估,報請政府批準后確認。  

二十八條  儲備土地臨時利用可用于建設項目施工場地、公共運動場地、車輛停放、短期農作物種植等用途。臨時使用期限一般不超過2年。臨時利用期間,用地主體不得興建經營性商業設施和非臨時性使用設施。需搭建建(構)筑物的,應當先經區住建部門同意,并在土地利用方案中明確。  

二十九條  短期內有供地計劃的儲備土地不得進行臨時使用。  

第三十條  區土地儲備中心應與儲備土地臨時利用主體簽訂《土地使用權租賃合同》,以規范用地主體的臨時用地行為。  

第三十一條  為保證儲備土地及時出庫,《土地使用權租賃合同》中應當明確約定,在《土地使用權租賃合同》期限屆滿前,發生政府需要提前解除該《土地使用權租賃合同》的情形時,委托方有權單方面提前解除合同。  

第三十二條  任何機關、企業、個人取得儲備土地的臨時使用權后,只能用于自主利用,不得轉租、轉用。儲備土地臨時使用所產生的收入,全部繳入區國庫。  

第三十三條  未經收儲入區土地儲備庫的土地,不得供應。  

  

第七章  儲備土地的出庫  

第三十四條  未經區政府批準,不得擅自安排(含將儲備土地劃作征地留用地)占用區儲備土地。  

三十五  儲備土地出庫方式:  

(一)出讓、劃撥、作價入股、授權經營。  

(二)移交。  

對本暫行辦法施行前已建成的公園、廣場、綠地等非經營性基礎設施或公用設施使用的,或按相關規定已開墾為農業用地或林業用地的,以及已用作水庫、水源保護區、河道及堤圍管理用地的,由區土地儲備中心移交相關職能部門或所在鎮政府使用和管理,并核銷庫存面積。  

三十六  以出讓、劃撥、作價入股、授權經營方式出庫應當滿足以下條件:  

(一)收儲補償款已支付到位。  

(二)地上物已完成清場,達到凈地供地條件。  

(三)不存在抵押登記等他項權和其他限制權的情況。  

三十七  儲備土地出庫程序。除按國家規定程序以授權經營、作價入股方式出庫外,以出讓、劃撥方式出庫的,按如下程序進行:  

(一)以出讓、劃撥方式出庫由所在鎮政府按以下程序進行:  

1.申請。  

所在鎮政府管線工程用地業主部門向區土地儲備中心提出土地出庫申請。提交出庫申請時,應當提供地塊數字化圖及現場圖片。  

2.審核。  

區土地儲備中心核實土地界址及土地清場補償情況,并出具書面意見。  

3.供地方案的擬訂和審批。  

區自然資源局收到區土地儲備中心的出庫意見后,按程序擬訂供地方案并請區政府審定。  

4.儲備土地核銷。  

完成供地后,區自然資源局應當在供地完成后5個工作日內將供地批復文件及相關資料抄送區土地儲備中心,以作備案核銷,進行出庫登記。  

5.土地交付使用。  

土地交付由所在鎮政府按供地約定的交付時間落實。  

(二)移交方式出庫。  

1、區土地儲備中心根據土地管理部門出具的建設用地開墾驗收批復文件、土地利用清查建設現狀或城市規劃批準情況,向所在鎮政府或相關職能部門發出核實情況和征求意見函件,核實土地是否符合移交出庫條件(向區規劃部門核實規劃情況、向用地和管理單位核實情況征求意見,向區自然資源、財政部門征求意見)。  

2、區土地儲備中心會同相關鎮政府對擬移交土地進行現狀測量和現場拍照。  

3、區土地儲備中心擬訂移交方案,并報區政府審定。  

4、經區政府批準后,區土地儲備中心與接收單位簽訂土地移交協議,明確職責權利。  

三十  儲備庫核銷備案。  

完成供地和已移交管理的儲備土地,區土地儲備中心應當及時核減相應的管理面積,并完善委托管理檔案材料。  

  

第八章  資金管理  

第三十九條  土地儲備資金使用范圍具體包括:  

(一)征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費,以及依法需要支付的與征收、收購、優先購買或收回土地有關的其他費用。  

(二)征收、收購、優先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發費用。儲備土地的前期開發,僅限于與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、土地平整等基礎設施建設支出。  

(三)經同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。包括土地儲備工作中發生的地籍調查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍墻等建設等支出。  

第四十條  土地儲備資金收支管理嚴格執行區財政局、區自然資源局關于土地儲備資金財務管理的規定,土地儲備資金實行??顚S?/span>,并根據《審計法》及其實施條例的規定接受審計督查。  

第四十一條  土地儲備機構及各單位應當嚴格按照規定用途使用土地儲備資金,不得挪用。土地儲備機構所需的日常經費,納入財政預算,與土地儲備資金實行分賬核算,不得相互混用。  

第四十二條  土地儲備機構應當嚴格按照同級財政部門批復的預算執行,并根據土地收購儲備的工作進度,提出用款申請,經主管部門審核后,報同級財政部門審批。其中,屬于財政性資金的土地儲備支出,按照財政國庫管理制度的有關規定執行。土地儲備機構需要調整土地儲備資金收支項目預算的,應當按照規定編制預算調整方案,經主管部門審核后,按照規定程序報同級財政部門批準后執行。年終,土地儲備機構向同級財政部門報送土地儲備資金收支項目決算。  

第四十三條  土地儲備資金應當建立績效評價制度,績效評價結果作為財政部門安排年度土地儲備資金收支項目預算的依據。  

第四十四條  土地儲備專項債券資金管理執行有關地方政府土地儲備專項債券管理的規定。  

  

第九章  監管責任  

第四十五條  信息化監管。區自然資源部門利用土地儲備監測監管系統,監測監管土地儲備機構業務開展情況。  

區土地儲備部門應按要求在土地儲備監測監管系統中填報儲備土地、已供儲備土地、儲備土地資產存量和增量、儲備資金收支、土地儲備專項債券等相關信息,接受主管部門監督管理。  

第四十六條  本辦法實施之日起,原各鎮、各部門收儲、征收的土地應在1年內全部移交入庫;經區政府同意收儲的新地塊,必須由區土地儲備中心統籌入庫;新征收的土地必須在完成征收工作后1個月內移交區土地儲備中心入庫。違反土地移交規定的,按有關規定處理。  

第四十七條  部門分工監管。區自然資源部門及財政部門應按照職責分工,互相配合,保證土地儲備工作順利開展。  

自然資源主管部門應監管土地儲備機構、業務運行、資產管理及資金使用,定期考核,加強對土地儲備機構的管理與指導;及時核準上傳土地儲備機構在土地儲備監測監管系統中的信息,審核調整土地儲備計劃及資金需求,并配合財政部門做好土地儲備專項債券額度管理及申報等相關工作。  

財政部門負責審核土地儲備資金收支預決算、監督管理資金支付和收繳及土地儲備專項債券申請、還本付息等工作辦法。  

  

第十章 附則  

四十八  本辦法自201951日起施行,有效期3年。《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》惠陽府辦〔201719)同時廢止。

 

附:圖文解讀《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》  



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